焦点!便民生活圈主城区内全覆盖 打通城市经济微循环
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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴 亚
随着整体市场止跌回升,一季度百强房企业绩同比回正。但出险房企的销售情况依旧不容乐观。
中指研究院统计,1-3月,债务违约企业的销售额普遍下降30%以上,个别企业降幅超过60%。
其中,融信( 03301.HK)一季度销售额38.65亿元,同比下降80.9%。该跌幅居已公布经营数据的房企前列。
面对流动性困境,融信将希望寄托在销售回款上,但2022年停止拿地,期末待开发土储仅剩90万平,未来能否支撑其销售增长尚待观察。
一季度销售额38.65亿,同比下降80.9%
春节以来,房地产市场走上温和复苏之路,百强房企业绩同步改善。
从中指研究院公布的数据来看,一季度百强房企销售总额17589.5亿元,同比增长8.2%。其中,3月份销售额环比上升36.7%,同比上升24.6%。
中指研究院指出,今年以来,随着经济预期边际好转,各地宽松政策持续出台及落地,消费者购房预期进一步上升,需求得到一定释放,叠加房企紧抓机遇加速推盘,3月销售额有较大提升。
与行业相比,融信的销售表现略显疲软。4月6日,融信披露,2023年3月单月合约销售额为15.37亿元,而2月单月为13.34亿元,环比增长15.2%。
2023年1-3月,融信累计实现合约销售额约38.65亿元,较2022年同期的202.31亿元下跌约80.9%。不仅低于百强房企平均8.2%的增长率,还低于所处TOP51-100房企梯队的5.4%增长率。
而在去年,融信累计实现合约销售额约578.73亿元,同比降62.79%。
“企业发生债务违约,保交楼成为消费者关注的重要因素,企业品牌受到很大损害,购房者对其信任度较低,严重影响企业的销售业绩”,中指研究院企业研究总监刘水表示。
2022年全年,融信销售额为合约销售金额约578.7亿元,同比减少62.79%。
销售疲软对于融信减轻流动性压力、偿还债务不是件好事。
2022年7月,融信因两笔美元债利息,共计2786.55万美元未按时支付,构成实质违约,进而流动性问题浮出水面。
随后,融信多笔境内外债因无法兑付,相继违约。其在年报中透露,截至2022年末,集团有106.55亿元借款构成违约。“于2022年12月31日后,集团并无按预定还款日期偿还若干其他银行及其他借款。”
年报显示,2022年,融信录得亏损收入300.59亿元,同比减少约9.69%;同时,年内溢利转盈为亏约达124.4亿元。截至2022年末,其录得流动资产淨值340.7亿元,借款的即期部分为197.85亿元,而其现金及现金等价物(不包括受限制现金)为55.69亿元。
对此,融信表示,已制定措施以减轻流动资金压力,包括寻求多元化融资、积极与债权人沟通、节约经营成本,以及加强销售和回款等。
融信称,“近期放宽有关预售规定的政策,激发了买家兴趣并刺激了需求。集团将继续积极调整销售及预售活动,以更好应对不断变化的市场环境”。
惠誉曾分析称,在短期内,融信将高度依赖可用现金和从合同销售产生的现金以清偿债务。
待开发土储仅剩90万平,销售弹药不足
摆在眼前的是,融信可供销售的土地可能不够用了。
在业内,闽系房企融信有着“地产收割机”的称号。
最具代表性的项目是在2016年,融信以110.1亿元拿下上海静安中兴地块,并14.3万每平创下最贵单价地王纪录。融信和欧宗洪借此一战成名。
2017年,融信又一鼓作气,用近400亿元的代价,拿下杭州、厦门等城市的78块土地,总建筑面积达1481.5万平方米。
凭借2016年-2017年囤积的土储,融信的销售规模迅速攀升,从2015年的百亿出头跃升到了2018年的1218亿,晋升为当年的“黑马”。
随后几年,考虑到行业及市场环境变化,融信的拿地节奏相对放缓,2019年-2021年,分别新增土地储备730.55万平方米、872万平方米、457万平方米。
与此同时,融信合约销售面积为654.77万平方米、725.09万平方米、733.66万平方米,销售去化面积逐渐超过新增土储面积。
到了2022年,因流动性压力,融信直接暂停拿地。截至2022年末,其土地储备的总建筑面积约为2492万平方米,其中约930万平方米为持作出售已竣工物业,约1470万平方米在建。
至此融信剩余待未来开发的土储仅约90万平方米,较2021年末的180万平方米减少一半。
而这90万平方米土储能为融信贡献多少销售和回款尚不可知。可供参考的是,2022年,融信合约销售建筑面积为250.95万平方米,合约销售金额为578.73亿元。
虽然融信的土储相对不足,但土储质量较高。截至2022年末,融信2492万平方米的总土储中,一二线城市占比为83%,且土储平均成本8022元/米,安全系数较高。
随着房地产市场复苏,这些高能级城市土储将有望支撑融信销售业绩的增长。
融信在年报中表示:“相对优质的土地储备为集团的销售及现金流提供了有效支持”。
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